Softskill Hukum dan Pranata Pembangunan

BAB 11 PEMBERIAN HAK MILIK ATAS TANAH UNTUK RUMAH TINGGAL

A.    PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI ATAS TANAH HAK GUNA BANGUNAN DAN HAK PAKAI ATAS TANAH

Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsisebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya.

Pembangunan untuk rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun, dapat dilakukan di atas tanah:

a)      hak milik

b)      hak guna bangunan, baik di atas tanah Negara maupun di atas hak pengelolaan; atau

c)       hak pakai di atas tanah negara.

Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Hak Guna Bangunan :

1)      Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.

2)      Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat 1 dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.

3)      Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Pasal 41 ayat (1) Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Hak Pakai

1)      Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini.

2)      Hak pakai dapat diberikan :

a)      selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu;

b)      dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.

3)      Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan

Ketentuan-ketentuan mengenai Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai untuk perumahan dapat dijelaskan sebagai berikut

a.       Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara

Hak Guna Bangunan atas tanah tanah negara berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Permohonan perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan ini diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berkhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut atau perpanjangannya. Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan dicatat dalam Buku Tanah pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat. Syarat-syrat yang harus dipenuhioleh pemegang Hak Guna Bangunan untuk perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan adalah.

1.       Tanahnya masih digunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut.

2.       Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.

3.       Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak

4.       Tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang bersangkutan.

b.      Hak Guna Bangunan atas Tanah Hak Pengelola

Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolan berjangka waktu untuk pertama kali paaling lama 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna banguna ini atas permohonan pe,megang Hak Guna Banguna setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan. Permohonan perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan diajukan selambat=lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna Banguna tersebut atau perpanjangannya.Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Gunan Banguna dicatat dalam Buku Tanah pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat.

c.       Hak Pakai atas Tanah Negara

Pasal 41 ayat (2) UUPA tidak menentukan secara tegas berapa lama jangka waktu Hak Pakai. Pasal ini hanya menetukan bahwa Hak Pakai dapat diberikan selamaJangka waktu tertentu atau selama tanahnya digunakan.untuk keperluan yang tertentu. Dalam peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996, jangka waktu Hak Pakai diatur pada pasala 45 sampai pasal 49, jangka waktu Hak Pakai ini berbeda-beda sesuai dengan asal tanahnya.

Hak Pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun,dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun.

Khusus Hak Pakai yang dimiliki departemen, lembaga pemerintahan non-departemen, pemerintah daerah, badan-badan keagamaan dan sosial, perwakilan negara asing, dan perwakilan badan Internasional diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya digunakan untuk keperluan tertentu.

Berkaitan subjek Hak Pakai atas tanah negara ini, A.P. Parlindungan menyatakan bahwa ada ada Hak Pakai yang bersifat publikrechttelijk, yang tanpa right of Dispossal (artinya yang tidak boleh dijual ataupun dijadikan jaminan utang), yaitu Hak Pakai yang diberikan untuk instansi-instansi pemerintah, seperti sekolah, Perguruan Tinggi Negeri, Kantor Pemerintah, dan sebagainya, dan Hak Pakai yang diberikan untuk perwakilan asing, yaitu Hak Pakai yang diberikan untuk waktu yang tidak terbatas dan selama pelaksanaan tugasnya ataupun Hak Pakai yang diberikan untuk usaha-usaha sosial dan keagamaanjuga diberikan untuk waktu yang tidak tertentu dan selama melakasanakan tugasnya.

Permohonan perpanjangan jangka waktuatau pemabaharuan Hak Pakai diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Pakai. Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Pakai dicata dalam Buku Tanah pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat.

Syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh pemegang Hak Pakai untuk perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Pakai yaitu:

1.       Tanahnya masih digunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut.

2.       Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.

3.       Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Pakai.

B.  PROSEDUR PEMBERIAN HAK MILIK ATAS TANAH UNTUK RUMAH TEMPAT TINGGAL

Hak atas tanah dapat ditingkatkan dan diturunkan. Hal ini dapat dilakukan sesuai dengan kepentingan dari pemegang hak atas tanah tersebut. Penurunan hak atas tanah dilakukan untuk memenuhi kebutuhan pemegang hak atas tanah yang kemungkinan tidak memenuhi syarat untuk memegang hak atas tanah dari tanah yang baru ia terima. Hal ini terjadi saat sebuah badan hukum memenangkan tanah dengan Hak Milik di lelang publik padahal badan hukum tersebut tidak diperbolehkan untuk memiliki tanah dengan Hak Milik. Sedangkan hak atas tanah dapat ditingkatkan untuk mendapatkan Hak Milik yang dipergunakan sebagai rumah tinggal.

a)      Peningkatan Hak Atas Tanah

Menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal (“Kepmeneg Agraria No.6/1998”), terdapat 2 (dua) cara untuk meningkatkan hak atas tanah menjadi Hak Milik:

1)      Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah untuk rumah tinggal kepunyaan perseorangan Warga Negara Indonesia (“WNI”) yang luasnya 600 m2 atau kurang, atas permohonan yang bersangkutan dihapus dan diberikan kembali kepada bekas pemegang haknya dengan Hak Milik.

2)      Tanah Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah untuk rumah tinggal kepunyaan perseorangan WNI yang luasnya 600m2 atau kurang yang sudah habis jangka waktunya dan masih dipunyai oleh bekas pemegang hak tersebut, atas permohonan yang bersangkutan diberikan Hak Milik kepada bekas pemegang hak.

Untuk pemberian Hak Milik tersebut, penerima hak harus membayar uang pemasukan kepada Negara sesuai ketentuan yang berlaku.Permohonan pendaftaran Hak Milik diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat dengan surat sesuai bentuk sebagaimana yang terdapat dalam lampiran Kepmeneg Agraria No.6/1998 disertai dengan:

1.       Sertifikat tanah yang bersangkutan.

2.       Bukti penggunaan tanah untuk rumah tinggal berupa:

-  Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan yang mencantumkan bahwa bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal, atau

-  Surat keterangan dari Kepala Desa/Kelurahan setempat bahwa bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal, apabila Izin Mendirikan Bangunan tersebut belum dikeluarkan oleh instansi berwenang

1.      Fotokopi SPPT PBB yang terakhir (khusus untuk tanah yang luasnya 200 m2 atau lebih).

2.      Bukti identitas pemohon.

3.      Pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohon pendaftarannya itu yang bersagkutan makan mempuyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5 (lima) bidang yang seluruhnya meliputi luas tidak lebih dari 5.000 (lima ribu) m2 dengan menggunakan contoh sebagaimana sesuai dengan lampiran II Kepmeneg Agraria No.6/1998 keputusan ini.

b)      Penurunan Hak atas Tanah

Menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 1997 tentang Perubahan Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai (“Kepmeneg Agraria No.16/1997”), terdapat 2 (dua) macam hak atas tanah yang dapat diturunkan, yaitu:

1.       Hak Milik dapat diturunkan menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dengan jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun dan 25 (dua puluh lima) tahun.

2.       Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara atau atas tanah Hak Pengelolaan kepunyaan perseorangan WNI atau badan hukum Indonesia diturunkan menjadi Hak Pakai atas permohonan pemegang hak atau kuasanya dengan jangka waktunya 25 (dua puluh lima) tahun.

Permohonan untuk mengubah Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat dengan disertai:

-  Sertifikat Hak Milik atau Hak Guna Bangunan yang dimohon perubahan haknya, atau bukti pemilikan tanah yang bersangkutan dalam hal Hak Milik yang belum terdaftar.

-  Kutipan Risalah Lelang yang dikeluarkan oleh pejabat lelang apabila hak yang bersangkutan dimenangkan oleh badan hukum dalam suatu pelelangan umum.

-  Surat persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan, apabila hak atas tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan.

-  Bukti identitas pemohon.

Dalam hal Hak Milik yang dimohon perubahan haknya belum terdaftar, maka permohonan pendaftaran perubahan hak dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran Hak Milik tersebut dan penyelesaian pendaftaran perubahan haknya dilaksanakan sesudah Hak Milik itu didaftar sesuai ketentuan yang berlaku.

Dan dalam hal Hak Milik yang dimohon perubahan haknya dimenangkan oleh badan hukum melalui pelelangan umum, maka permohonan pendaftaran perubahan Hak Milik tersebut diajukan oleh badan hukum yang bersangkutan bersamaan dengan permohonan pendaftaran peralihan haknya dan kedua permohonan tersebut diselesaikan sekaligus dengan mendaftar perubahan hak tersebut terlebih dahulu, dan kemudian mendaftar peralihan haknya, dengan tetap memperhatikan ketentuan mengenai Hak Milik yang belum terdaftar yang telah dibahas sebelumnya.

Prosedur pemberian Hak Milik yang berasal dari tanah Hak Guna Bangunan untuk rumah tempat tinggal, yaitu

1.      Permohonan pemberiaan Hak Milik

2.      Pemeriksaan pendaftaran pemberian Hak Milik

3.      Perintar setor pungutan

4.      Pendaftaran pemberian Hak Milik

Hukum dan Pranata Pembangunan Tugas 2

HUKUM DAN PRANATA PEMBANGUNAN

TUGAS 2

                                    NAMA           : GUSTI RAHMA DARMAWAN

                                    NPM              : 23313804

                                    KELAS          : 3 TB 04

                                    DOSEN          : APIDIANTO

UNIVERSITAS GUNADARMA

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCAAN

JURUSAN TEKNIK ARSITEKTUR

Pertanyaan         :

1.       Apa tugas dari konsultan atau perencana? Dan Apa tugas dari kontraktor atau perencana?

Jawaban              :

Konsultan atau Perencana, adalah suatu badan perorangan atau badan hukum yang dipilih oleh kontraktor pelaksana atau pemilik proyek untuk melakukan perencanaan perancangan.

Konsultan dipilih oleh owner untuk membuat perencanaan awal /konsep desain dari segi arsitektur maupun estetika ruangan. Tugas dari Konsultan perencanaan adalah :

·         Membuat konsep gambar/desain dimensi bangunan secara lengkap sesuai dengan spesifikasi teknis, fasilitas dan penempatannya.

·         Menentukan spesifikasi bahan bangunan untuk finishing pada bangunan proyek yang dibuat.

·         Membuat gambar rencana dan syarat syarat teknis secara administrative untuk pelaksanaan proyek.

·         Membuat gambar perencanaan secara ulang atau revisi apabila diperlukan.

·         Bertanggung jawab sepenuhnya atas hasil perencanaan yang di buatnya apabila terjadi hal-hal yang tidak diinginkan.

Pertanyaan         :

2.       Apa tugas dari kontraktor  atau perencana? Dan Apa tugas dari kontraktor atau perencana?

Jawaban              :

Kontraktor Pelaksana adalah badan hukum atau perorangan yang ditunjuk untuk melaksanakan pekerjaan proyek sesuai dengan keahliannya. Atau dalam definisi lain menyebutkan bahwa pihak yang penawarannya telah diterima dan telah diberi surat penunjukan serta telah menandatangani surat perjanjian pemborongan kerja dengan pemberi tugas sehubungan dengan pekerjaan proyek.

Tugas dan tanggung jawab kontraktor sebagai berikut :

·         Melaksanakan pekerjaan konstruksi sesuai dengan peraturan dan spesifikasi yang telah direncanakan dan ditetapkan didalam kontrak perjanjian pemborongan.

·         Memberikan laporan kemajuan proyek (progress) yang meliputi laporan harian, mingguan, serta bulanan kepada pemilik proyek yang memuat antara lain:

·         Pelaksanaan pekerjaan.

·         Prestasi kerja yang dicapai.

·         Jumlah tenaga kerja yang digunakan.

·         Jumlah bahan yang masuk.

·         Keadaan cuaca dan lain-lain.

·          

·         Menyediakan tenaga kerja, bahan material, tempat kerja, peralatan, dan  alat pendukung lain yang digunakan  mengacu dari spesifikasi dan gambar yang telah ditentukan dengan memperhatikan waktu, biaya, kualitas dan keamanan pekerjaan.

·         Bertanggungjawab sepenuhnya atas kegiatan konstruksi dan metode pelaksanaan pekerjaan di lapangan.

·         Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan jadual (time schedule) yang telah disepakati.

·         Melindungi semua perlengkapan, bahan, dan pekerjaan terhadap kehilangan dan kerusakan sampai pada penyerahan pekerjaan.

·         Memelihara dan memperbaiki dengan biaya sendiri terhadap kerusakan jalan yang diakibatkan oleh kendaraan proyek yang mengangkut peralatan dan material ke tempat pekerjaan.

·         Kontraktor mempunyai hak untuk meminta kepada pemilik proyek sehubungan dengan pengunduran waktu penyelesaian pembangunan dengan memberikan alasan yang logis dan sesuai dengan kenyataan di lapangan yang memerlukan tambahan waktu.

·         Mengganti semua ganti rugi yang diakibatkan oleh kecelakaan sewaktu pelaksanaan pekerjaan, serta wajib menyediakan perlengkapan pertolongan pertama pada kecelakaan.

Pertanyaan         :

Apabila konsultan dan kontraktor di beri tugas pleh owner langkah apa yang paling utama harus di lalui?

Jawaban              :

Langkah awal Konsultan Apabila Diberi Tugas Oleh Owner :

·         Membuat perencanaan secara lengkap yang terdiri dari gambar rencana,rencana kerja dan syarat-syarat,hitungan struktur, rencana anggaran biaya.

·         Memberikan usulan dan pertimbangan kepada pengguna jasa dan pihak kontraktor tentang pelaksanaan pekerjaan.

·         Memberikan jawaban dan penjelasan kepada kontraktor tentang hal hal yang kurang jelas dalam gambar rencana,rencana kerja dan syarat syarat.

·         Membuat gambar revisi bila terjadi perubahan perencanaan.

·         Menghadiri rapat koordinasi pengelolaan proyek.

Langkah Awal Kontraktor Apabila Diberi Tugas Oleh Owner :

·         Bertanggung jawab atas kelancaran pekerjaan yang menjadi kewajibannya.

·         Mempelajari gambar dan spesifikasi proyek.

·         Melakukan persiapan lapangan, termasuk pengukuran.

·         Membuat laporan realisasi quantity pekerjaan yang telah dilaksanakan.

·         Memberikan perintah kepada pembantu pelaksana / mandor.

·         Dapat membuat opname borongan.

·         Membuat rekapitulasi kebutuhan material di proyek.

Pelaksana juga berkewajiban memberikan usulan kepada pemilik apabila menjumpai beberapa kesulitan dalam pelaksanaan.