BAB 11 PEMBERIAN HAK MILIK ATAS TANAH UNTUK RUMAH TINGGAL
A. PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI ATAS TANAH HAK
GUNA BANGUNAN DAN HAK PAKAI ATAS TANAH
Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsisebagai tempat
tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan
martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya.
Pembangunan untuk rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah
susun, dapat dilakukan di atas tanah:
a)
hak milik
b)
hak guna bangunan, baik di atas tanah Negara
maupun di atas hak pengelolaan; atau
c)
hak pakai di atas tanah negara.
Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Hak
Guna Bangunan :
1)
Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan
dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan
jangka waktu paling lama 30 tahun.
2)
Atas permintaan pemegang hak dan dengan
mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut
dalam ayat 1 dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.
3)
Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan
kepada pihak lain.
Pasal 41 ayat (1) Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Hak
Pakai
1)
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau
memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik
orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian
dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian
pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan
Undang-undang ini.
2)
Hak pakai dapat diberikan :
a)
selama jangka waktu yang tertentu atau selama
tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu;
b)
dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau
pemberian jasa berupa apapun.
3)
Pemberian hak pakai tidak boleh disertai
syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan
Ketentuan-ketentuan mengenai Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai
untuk perumahan dapat dijelaskan sebagai berikut
a. Hak Guna
Bangunan atas Tanah Negara
Hak Guna Bangunan atas tanah tanah negara berjangka waktu
untuk pertama kali paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu
paling lama 20 tahun, dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30
tahun. Permohonan perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan
ini diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berkhirnya jangka waktu Hak
Guna Bangunan tersebut atau perpanjangannya. Perpanjangan jangka waktu atau
pembaharuan Hak Guna Bangunan dicatat dalam Buku Tanah pada Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota setempat. Syarat-syrat yang harus dipenuhioleh pemegang Hak Guna
Bangunan untuk perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan
adalah.
1.
Tanahnya masih digunakan dengan baik sesuai
dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut.
2.
Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi
dengan baik oleh pemegang hak.
3.
Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai
pemegang hak
4.
Tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata
Ruang Wilayah (RTRW) yang bersangkutan.
b. Hak Guna
Bangunan atas Tanah Hak Pengelola
Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolan berjangka waktu
untuk pertama kali paaling lama 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu
paling lama 20 tahun, dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30
tahun.Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna banguna ini atas
permohonan pe,megang Hak Guna Banguna setelah mendapat persetujuan dari
pemegang Hak Pengelolaan. Permohonan perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan
Hak Guna Bangunan diajukan selambat=lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya
jangka waktu Hak Guna Banguna tersebut atau perpanjangannya.Perpanjangan jangka
waktu atau pembaharuan Hak Gunan Banguna dicatat dalam Buku Tanah pada Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota setempat.
c. Hak Pakai
atas Tanah Negara
Pasal 41 ayat (2) UUPA tidak menentukan secara tegas berapa
lama jangka waktu Hak Pakai. Pasal ini hanya menetukan bahwa Hak Pakai dapat
diberikan selamaJangka waktu tertentu atau selama tanahnya digunakan.untuk
keperluan yang tertentu. Dalam peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996, jangka
waktu Hak Pakai diatur pada pasala 45 sampai pasal 49, jangka waktu Hak Pakai
ini berbeda-beda sesuai dengan asal tanahnya.
Hak Pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama
25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun,dan dapat
diperbarui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun.
Khusus Hak Pakai yang dimiliki departemen, lembaga
pemerintahan non-departemen, pemerintah daerah, badan-badan keagamaan dan
sosial, perwakilan negara asing, dan perwakilan badan Internasional diberikan
untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya digunakan untuk
keperluan tertentu.
Berkaitan subjek Hak Pakai atas tanah negara ini, A.P.
Parlindungan menyatakan bahwa ada ada Hak Pakai yang bersifat publikrechttelijk,
yang tanpa right of Dispossal (artinya yang tidak boleh dijual ataupun
dijadikan jaminan utang), yaitu Hak Pakai yang diberikan untuk
instansi-instansi pemerintah, seperti sekolah, Perguruan Tinggi Negeri, Kantor
Pemerintah, dan sebagainya, dan Hak Pakai yang diberikan untuk perwakilan
asing, yaitu Hak Pakai yang diberikan untuk waktu yang tidak terbatas dan
selama pelaksanaan tugasnya ataupun Hak Pakai yang diberikan untuk usaha-usaha
sosial dan keagamaanjuga diberikan untuk waktu yang tidak tertentu dan selama
melakasanakan tugasnya.
Permohonan perpanjangan jangka waktuatau pemabaharuan Hak
Pakai diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu
Hak Pakai. Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Pakai dicata dalam
Buku Tanah pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat.
Syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh pemegang Hak Pakai
untuk perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Pakai yaitu:
1.
Tanahnya masih digunakan dengan baik sesuai
dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut.
2.
Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi
dengan baik oleh pemegang hak.
3.
Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai
pemegang Hak Pakai.
B. PROSEDUR PEMBERIAN
HAK MILIK ATAS TANAH UNTUK RUMAH TEMPAT TINGGAL
Hak atas tanah dapat ditingkatkan dan diturunkan. Hal ini
dapat dilakukan sesuai dengan kepentingan dari pemegang hak atas tanah
tersebut. Penurunan hak atas tanah dilakukan untuk memenuhi kebutuhan pemegang
hak atas tanah yang kemungkinan tidak memenuhi syarat untuk memegang hak atas
tanah dari tanah yang baru ia terima. Hal ini terjadi saat sebuah badan hukum
memenangkan tanah dengan Hak Milik di lelang publik padahal badan hukum
tersebut tidak diperbolehkan untuk memiliki tanah dengan Hak Milik. Sedangkan
hak atas tanah dapat ditingkatkan untuk mendapatkan Hak Milik yang dipergunakan
sebagai rumah tinggal.
a)
Peningkatan Hak Atas Tanah
Menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah
untuk Rumah Tinggal (“Kepmeneg Agraria No.6/1998”), terdapat 2 (dua) cara untuk
meningkatkan hak atas tanah menjadi Hak Milik:
1)
Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah
untuk rumah tinggal kepunyaan perseorangan Warga Negara Indonesia (“WNI”) yang
luasnya 600 m2 atau kurang, atas permohonan yang bersangkutan dihapus dan
diberikan kembali kepada bekas pemegang haknya dengan Hak Milik.
2)
Tanah Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas
tanah untuk rumah tinggal kepunyaan perseorangan WNI yang luasnya 600m2 atau
kurang yang sudah habis jangka waktunya dan masih dipunyai oleh bekas pemegang
hak tersebut, atas permohonan yang bersangkutan diberikan Hak Milik kepada
bekas pemegang hak.
Untuk pemberian Hak Milik tersebut, penerima hak harus
membayar uang pemasukan kepada Negara sesuai ketentuan yang berlaku.Permohonan
pendaftaran Hak Milik diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kotamadya setempat dengan surat sesuai bentuk sebagaimana yang
terdapat dalam lampiran Kepmeneg Agraria No.6/1998 disertai dengan:
1.
Sertifikat tanah yang bersangkutan.
2.
Bukti penggunaan tanah untuk rumah tinggal
berupa:
- Fotokopi
Izin Mendirikan Bangunan yang mencantumkan bahwa bangunan tersebut digunakan untuk
rumah tinggal, atau
- Surat
keterangan dari Kepala Desa/Kelurahan setempat bahwa bangunan tersebut
digunakan untuk rumah tinggal, apabila Izin Mendirikan Bangunan tersebut belum
dikeluarkan oleh instansi berwenang
1. Fotokopi SPPT
PBB yang terakhir (khusus untuk tanah yang luasnya 200 m2 atau lebih).
2. Bukti
identitas pemohon.
3. Pernyataan
dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohon pendaftarannya itu
yang bersagkutan makan mempuyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak
lebih dari 5 (lima) bidang yang seluruhnya meliputi luas tidak lebih dari 5.000
(lima ribu) m2 dengan menggunakan contoh sebagaimana sesuai dengan lampiran II
Kepmeneg Agraria No.6/1998 keputusan ini.
b)
Penurunan Hak atas Tanah
Menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 1997 tentang Perubahan Hak Milik menjadi Hak
Guna Bangunan atau Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai (“Kepmeneg
Agraria No.16/1997”), terdapat 2 (dua) macam hak atas tanah yang dapat
diturunkan, yaitu:
1.
Hak Milik dapat diturunkan menjadi Hak Guna
Bangunan atau Hak Pakai dengan jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun dan 25 (dua
puluh lima) tahun.
2.
Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara atau atas
tanah Hak Pengelolaan kepunyaan perseorangan WNI atau badan hukum Indonesia
diturunkan menjadi Hak Pakai atas permohonan pemegang hak atau kuasanya dengan
jangka waktunya 25 (dua puluh lima) tahun.
Permohonan untuk mengubah Hak Milik menjadi Hak Guna
Bangunan atau Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai diajukan kepada
Kepala Kantor Pertanahan setempat dengan disertai:
- Sertifikat
Hak Milik atau Hak Guna Bangunan yang dimohon perubahan haknya, atau bukti
pemilikan tanah yang bersangkutan dalam hal Hak Milik yang belum terdaftar.
- Kutipan
Risalah Lelang yang dikeluarkan oleh pejabat lelang apabila hak yang
bersangkutan dimenangkan oleh badan hukum dalam suatu pelelangan umum.
- Surat
persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan, apabila hak atas tanah tersebut
dibebani Hak Tanggungan.
- Bukti
identitas pemohon.
Dalam hal Hak Milik yang dimohon perubahan haknya belum
terdaftar, maka permohonan pendaftaran perubahan hak dilakukan bersamaan dengan
permohonan pendaftaran Hak Milik tersebut dan penyelesaian pendaftaran
perubahan haknya dilaksanakan sesudah Hak Milik itu didaftar sesuai ketentuan
yang berlaku.
Dan dalam hal Hak Milik yang dimohon perubahan haknya
dimenangkan oleh badan hukum melalui pelelangan umum, maka permohonan
pendaftaran perubahan Hak Milik tersebut diajukan oleh badan hukum yang bersangkutan
bersamaan dengan permohonan pendaftaran peralihan haknya dan kedua permohonan
tersebut diselesaikan sekaligus dengan mendaftar perubahan hak tersebut
terlebih dahulu, dan kemudian mendaftar peralihan haknya, dengan tetap
memperhatikan ketentuan mengenai Hak Milik yang belum terdaftar yang telah
dibahas sebelumnya.
Prosedur pemberian Hak Milik yang berasal dari tanah Hak
Guna Bangunan untuk rumah tempat tinggal, yaitu
1. Permohonan
pemberiaan Hak Milik
2. Pemeriksaan
pendaftaran pemberian Hak Milik
3. Perintar setor
pungutan
4. Pendaftaran
pemberian Hak Milik
Tidak ada komentar:
Posting Komentar